2月18日晚間，閩系房企正榮地產（06158.HK)發布公告，預計以公司現有的內部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期的債務（包括于2022年3月5日需贖回的永續債）。
據悉，1月4日，正榮地產曾發布公告稱，將于2022年3月5日贖回一筆2億美元的永續債。昨日，正榮地產在公告解釋稱，1月4日公告發布以來，在市場狀況不利的背景下，公司隨后由于外部資金有限，無法為現有債務再融資而面臨短期流動性壓力；同時公司可用于清償債務的內部資金日益有限。
正榮地產在公告中表示，公司正在征求證券實益持有人同意，就證券提出若干建議豁免及修訂，以改善公司整體財務狀況。
正榮地產希望債券持有人能夠豁免及免除公司因未能在3月5日贖回上述永續債及支付證券分派款項，而對公司提出的任何違約及索賠，并就“首次重置日期”及“控制權變更”的定義對證券的條款及條件進行若干修改及自觸發“分派率”上升的事件中，刪去“相關債務違約事件”，以使其財務穩定。
公告稱，如成功的話，正榮地產將向債務人支付同意費，每1000美元本金額支付10.0美元；同時支付漸增費，每1000美元本金額支付7.5美元。
如同意征求未能成功，公司可能無法悉數贖回證券，且可能考慮進行替代的債務重組行動。
正榮地產預計，2022年房地產行業的市場狀況仍面臨壓力，因此，在市場未出現大幅回升及多種融資選擇回升的情況下，公司對短期流動性仍持謹慎態度。
因此，公司正致力于產生足夠的現金流量以履行財務承諾，且作為有關舉措的一部分，公司正進行同意征求。除同意征求外，公司正考慮在不久的將來就其他未償還的境外優先票據進行其他債務管理行動。
01.
股債雙殺
2月11日午后，正榮地產、正榮服務午盤開始閃崩，兩家港股上市公司的股價高跌幅均超過80%。
正榮集團美元債2月10日下午開始下跌，其中2億美金規模的永續債開啟暴跌模式，該筆永續債于昨日早間的94暴跌約30個點至55/65。據市場參與者透露，永續債的暴跌主要源于傳聞影響，稱公司將不再按此前計劃贖回該筆永續債，以及公司或將重組的傳聞。
下午，在國內發行的企業債券“20正榮03”跌逾20%，盤中臨時停牌。
有消息人士向澎湃新聞表示，正榮地產實控人歐宗榮所持部分股權被強制平倉。對此，正榮地產方面表示，目前了解到確實有投資人平倉觸發股價加速下跌，但并非實控人平倉觸發，相關信息以公司公告為準。
據港交所披露的信息，目前正榮地產實控人歐宗榮擁有正榮地產54.71%的股權。
據正榮地產2018年8月14日的公告，RoYueLimited（以下簡稱“RoYue”）以一家資產管理公司(“承押人”)為受益人將公司4.4億股普通股抵押。
此外，正榮地產2018年11月16日的公告，RoYue以一家資產管理公司(“承押人”)為受益人將公司5.75億股普通股抵押。抵押股份相當于公告日公司已發行股本總額的13.95%。RoYue為歐宗榮名下公司。
2021年7月13日，正榮地產公告稱，公司4.4億股質押股權已經解除質押。
在過去的2021年房地產行業暴雷高峰期，正榮的股價表現略顯平靜，但2022年剛開年，卻平地起驚雷。
此前，正榮在投資人會議中曾表示，因永續債跳息后費用過高，票息將有 10.25% 跳升至 15%，因此于1月4日發布公告，計劃于3月5日贖回其 2 億美金規模的永續債。
02.
債務壓頂
據媒體稍早統計，正榮地產一年內到期的短期債務有203.4億元。
其中，Wind數據顯示，正榮地產目前共有16筆未到期境外券，存續規模約40億美元，平均票面利率為7.30%，其中一半債券將在年內到期。11月19日，惠譽將正榮地產的評級展望由正面調至穩定，并確認其長期發行人違約評級為“B+”。
正榮地產面對的債務壓力并不小。根據財報，截至2020年底，正榮地產總債務達到672.9億元，近三年平均復合增幅為20.3%。而到2021年中報時，公司總債務規模已達713.3億元，同比增長12.2%。
按照房企“三條紅線”的要求，正榮地產尚有剔除預收賬款的資產負債率還未達標。2021年中報顯示，公司剔除預收賬款的資產負債率72.4%，相比2020年末下降4.2個百分點；凈負債率57.2%，較2020年末下降7.5個百分點；現金對短債比2.2倍，短期負債在債務中的占比繼續下降至28.5%。
在此背景下，正榮在今年1月份開始，陸續開始甩賣項目股權。1月30日，正榮（廈門）置業有限公司轉讓廈門市榮璐置業有限公司49%股權，平安信托有限責任公司接盤。
03.
遭多家機構下調評級
近日，穆迪發布報告，將正榮地產集團有限公司的公司家族評級(CFR)由“B1”下調至“B3”。同時，穆迪還將正榮地產的高級無抵押評級由“B2”下調至“Caa1”。評級展望由“穩定”調整為“負面”。
與此同時，惠譽評級也發布報告，將正榮地產集團有限公司的長期發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B”，將其高級無抵押評級從“B+”下調至“B”，回收率評級為“RR4”。上述評級被列入負面評級觀察名單。
穆迪表示：評級下調反映出正榮地產的再融資和違約風險加劇，原因是該公司業務疲軟、融資渠道惡化以及未來12個月的大量債務到期。負面展望反映出正榮地產在未來6-12個月內解決債務到期問題的能力存在不確定性。具體來看，在報告中，穆迪已將其對該公司流動性狀況的評估，從“充足”調整為“較弱”。其指出，正榮地產處理公司所有到期債務的能力和意愿將會減弱。
數據顯示，正榮地產的合同銷售額大幅下降，在2021年12月和2022年1月分別同比下降41%和30%。穆迪預計，未來6-12個月，在資金緊張的背景下，消費者情緒下降，正榮地產的合同銷售額將大幅下降。這將進一步給公司的經營現金流以及流動性帶來壓力。
惠譽則認為，正榮地產進入資本市場的渠道受限，且該公司非控股權益比重較高，僅2021年上半年非控股權益占正榮地產權益總額的比例自2020年的46%升至56%，可能主要依靠合同銷售產生的現金來償還2022年的資本市場到期債務。
數據顯示，該公司有約88億元人民幣的資本市場債務將于2022年到期或可回售，包括3月的5000萬美元，4月的2.175億美元，6月的16億元人民幣，8月的2.93億美元，9月的2.465億美元，以及9月可回售的10億元人民幣在岸債券，11月的10.5億元人民幣在岸債券。
(文章來源：今日灣區地產根據地產資管界、澎湃新聞、大眾證券報等整理報道 侵刪)
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